La città di Verona si trova al centro di un acceso dibattito urbanistico: negli ultimi anni il fenomeno degli affitti brevi ha assunto dimensioni che riscrivono il tessuto abitativo, soprattutto nella città antica. Lo scorso luglio il Consiglio Comunale ha approvato la cosiddetta Variante 70 al Piano degli Interventi, che introduce nuove restrizioni per l’apertura di locazioni a uso turistico all’interno del Centro Storico Maggiore, riconosciuto sito UNESCO. La misura nasce in risposta a una crescita rapida delle locazioni brevi: dal novembre 2024 al giugno 2026 sono stati registrati 944 nuovi alloggi turistici, pari a un incremento del 27,6% in soli dodici mesi.
Secondo il Ministero del Turismo, a giugno 2026 sono 4.683 le strutture ricettive attive nel comune di Verona, delle quali solo una piccola frazione sono tradizionali alberghi, campeggi o agriturismi. Oltre 4.300 risultano essere locazioni turistiche brevissime, spesso gestite sia da privati (1.800 circa) sia da property manager professionisti (più di 2.400), numeri che restituiscono la fotografia di un comparto immobiliare sempre più orientato verso la destinazione turistica. L’espansione degli affitti brevi ha accresciuto le preoccupazioni di cittadini e amministratori locali per gli effetti sulla residenzialità. Nei quartieri storici, e in particolare nel centro antico, il rischio di una progressiva erosione della popolazione stabile è percepito come reale. Secondo i dati del Comune e della banca dati dell’Imposta di soggiorno, circa 2.600 locazioni turistiche sono concentrate proprio nell’area a maggior densità storica, con una tendenza che ha avuto negli ultimi mesi un’accelerazione impressionante. Una crescita che ha sollevato interrogativi sulla tenuta dell’identità urbana e sul diritto all’abitare dei residenti.
Il ragionamento che ha accompagnato l’approvazione della Variante 70 si fonda proprio su questa preoccupazione: la norma non esclude chi già opera, ma impedisce nuove aperture di affitti brevi in centro storico. Gli strumenti amministrativi attualmente disponibili permetterebbero ancora di ottenere i codici identificativi necessari (CIR e CIN), ma le nuove richieste vengono sistematicamente rigettate una volta giunte all’esame del Comune, introducendo così uno stop effettivo anche se non formale a ulteriori locazioni turistiche nella zona più tutelata. Sul fronte degli operatori degli affitti brevi, la tensione è alta. L’associazione dei Property Manager di Verona, interna a Confcommercio, ha già annunciato la presentazione di osservazioni puntuali contro la nuova Variante, lamentando non solo l’assenza di un confronto preventivo, ma anche alcune conseguenze ritenute paradossali: l’impossibilità di avvicendamenti di gestione tra diversi operatori o da property manager a proprietario, pena la perdita della possibilità di continuare l’attività di locazione turistica. Di fatto, la continuità di gestione ordinaria – un elemento chiave in un mercato fluido come quello degli affitti brevi – viene drasticamente compromessa.
Non mancano dubbi sull’efficacia di questo approccio. Critici sostengono che la semplice interdizione delle nuove aperture non garantisce di per sé il ripristino dell’offerta residenziale a prezzi accessibili. In assenza di limiti quantitativi su base condominiale o di un piano di incentivi per il ritorno degli immobili sul mercato della lunga durata, resta incerta la misura in cui la Variante 70 possa effettivamente aumentare la quota di abitazioni destinate a residenti. Sono state proposte alternative più flessibili, come l’introduzione di tetti percentuali alle locazioni brevi in ciascun edificio, misura che consentirebbe di mantenere una certa proporzione tra residenzialità e uso turistico senza intervenire drasticamente sulla libertà di gestione immobiliare. Altre ipotesi suggeriscono un rafforzamento dei controlli sugli standard di abitabilità e sicurezza delle locazioni attive, dal momento che una fetta stimata tra il 15 e il 20% delle attuali strutture, pur dotate di codici identificativi, risulterebbe fuorilegge per carenze oggettive nei requisiti urbanistici o igienico-sanitari.
D’altra parte, la decisione comunale va letta anche alla luce della persistente assenza di una normativa nazionale organica. In molte città, Verona inclusa, la regolazione degli affitti brevi avviene per via di interventi locali frammentari, spesso contestati o oggetto di ricorsi amministrativi. La Variante 70 non fa eccezione: il rischio di una massa di impugnative davanti al TAR, come preannunciato dagli operatori, potrebbe aprire la strada a un contenzioso che produrrebbe incertezza e tempi dilatati nell’applicazione delle nuove regole. Sul piano economico, la questione è bifronte. Gli affitti brevi alimentano flussi turistici e ricadute positive sui servizi urbani, favorendo piccoli proprietari immobiliari e il settore immobiliare professionale. Tuttavia, la crescita fuori controllo può innescare dinamiche di esclusione abitativa, alzando i prezzi degli affitti ordinari e inducendo una desertificazione sociale dei centri storici, tema ormai noto in molte città d’arte europee, da Barcellona a Firenze, passando per Venezia.
Per i residenti rimasti nella Verona storica, il rischio è di diventare una minoranza circondata da alloggi temporanei, con ricadute sulla coesione sociale, la qualità della vita e l’accessibilità ai servizi di vicinato. La mancanza di insediamenti stabili priva i quartieri di vitalità quotidiana e ostacola la formazione di reti di prossimità tra abitanti, a danno di quella dimensione comunitaria che costituisce uno degli elementi più fragili ma essenziali della città storica.
Per i professionisti del settore immobiliare e della gestione locativa, le nuove restrizioni complicano la pianificazione aziendale e moltiplicano le incognite sulla redditività degli investimenti fatti negli anni scorsi. Il rischio di immobilizzazione del mercato, o addirittura di deprezzamento degli asset destinati alla locazione turistica, potrebbe generare ripercussioni a catena anche per chi opera legalmente e investe nella riqualificazione del patrimonio edilizio.
Il territorio veronese, nella sua complessità, trova così il bisogno di una mediazione tra interessi spesso contrapposti: da un lato la valorizzazione della vocazione turistica, trainante per l’economia locale; dall’altro la necessità di salvaguardare il diritto all’abitare, l’identità dei quartieri storici e la sostenibilità sociale. L’esperienza di Verona sarà dunque osservata con attenzione anche da altri comuni che affrontano sfide simili e attendono una direzione chiara da parte del legislatore nazionale.
Infine, il futuro del modello abitativo veronese si gioca anche nell’evoluzione della domanda turistica: mentre il turismo internazionale resta uno dei motori principali, crescono le attese su una diversificazione del comparto ricettivo. Nuove regole più rigorose potrebbero stimolare forme di ospitalità miste, integrate nella residenza, o formule abitative temporanee rivolte a studenti, lavoratori in mobilità, residenti temporanei. Verona si trova a un bivio: la gestione degli affitti brevi può diventare l’occasione per ripensare la città, o un ulteriore motivo di frattura.
In sintesi, la Variante 70 segna uno spartiacque per la città antica di Verona: una scelta coraggiosa ma divisiva, dalla cui applicazione dipenderà l’equilibrio tra l’attrattività per i visitatori e la qualità della vita per chi la abita ogni giorno. Le sue conseguenze dirette e indirette si vedranno nel medio periodo, tra possibili ricorsi, aggiustamenti normativi e cambi di strategia sia da parte degli operatori che dei residenti. Al momento, la sfida è rimanere vigili sull’evoluzione di una materia destinata a incidere profondamente su persone, territorio, professionisti e il mondo dell’abitare.
Guardando all’impatto sul tessuto urbano, emergono ulteriori questioni aperte: la Variante 70 interviene con particolare determinazione su un’area che rappresenta il cuore della città, generando una netta separazione tra il centro storico e le aree periferiche. Questo solleva dubbi non solo sul destino delle locazioni turistiche, ma anche sull’evoluzione del mercato immobiliare in altri quartieri. Se il blocco riguarda oggi il centro, rimane aperto il tema di possibili nuove pressioni su zone limitrofe, a rischio di accentuare dinamiche di esclusione residenziale in quartieri fino a oggi meno interessati dal fenomeno. In assenza di una strategia urbana complessiva, si rischia di spostare il problema senza risolverlo, trasferendo i nodi della convivenza tra turismo e residenza lì dove le regole sono più permissive.
Un ulteriore tema di rilievo riguarda la trasparenza delle informazioni e gli strumenti conoscitivi a disposizione dell’amministrazione. La raccolta dati sul numero effettivo di affitti brevi attivi, sulla rotazione degli ospiti e sulle condizioni di sicurezza delle strutture impone un rafforzamento della collaborazione tra Comune, Regione, enti di controllo e principali operatori digitali del settore. Un monitoraggio più capillare consentirebbe di valutare gli effetti concreti delle nuove regole e di calibrare gli interventi futuri, scongiurando derive burocratiche che potrebbero penalizzare sia i residenti sia gli operatori più attenti al rispetto delle leggi. Sul piano sociale, restano aperte le domande sulla tenuta della comunità urbana. Il progressivo ridursi degli insediamenti stabili rischia di compromettere non solo la qualità della vita, ma anche la sicurezza percepita e l’efficienza dei servizi pubblici, a partire dalle scuole fino ai piccoli esercizi commerciali. Il depotenziamento della socialità di quartiere può produrre effetti economici negativi anche per quegli esercizi che vivono soprattutto della domanda locale, minando la sostenibilità a lungo termine del tessuto commerciale di prossimità. Sotto questo profilo, sarebbe necessario prevedere strategie di compensazione, incentivi per chi intende riportare alloggi nel circuito della locazione residenziale o per chi investe nella riqualificazione di immobili a favore dei residenti.
Una questione poco discussa ma cruciale riguarda la posizione delle giovani generazioni, spesso penalizzate dalla scarsità di alloggi accessibili nei centri storici e dall’elevata volatilità dei prezzi. In prospettiva, la Variante 70 potrà aprire spazi per una maggiore presenza di studenti, giovani lavoratori, famiglie in cerca di una prima casa? Su questo punto, molto dipenderà dalla reale volontà di destinare parte del patrimonio immobiliare riconvertito verso soluzioni di alloggio a prezzo calmierato, dall’attivazione di strumenti di housing sociale e dal coordinamento con le politiche regionali e statali in materia abitativa. Dal punto di vista degli operatori professionali del settore immobiliare, le nuove restrizioni rischiano di innescare una “selezione naturale”, favorendo le realtà più strutturate e penalizzando piccoli gestori o proprietari singoli che finora hanno contribuito a una pluralità dell’offerta. Emergerà la tendenza all’internalizzazione della gestione e alla ricerca di forme contrattuali innovative volte a eludere i limiti introdotti dalla Variante? Ciò porta alla necessità di dotare il sistema di controlli di strumenti efficienti per garantire legalità e trasparenza, ma anche di un quadro normativo capace di distinguere tra attività saltuarie e professionali, evitando di colpire indiscriminatamente tutto il settore.
Anche il mercato degli investimenti immobiliari dovrà adeguarsi. L’incertezza prodotta dalla modifica normativa può rendere più prudente l’approccio degli investitori, rallentando operazioni di acquisto di immobili da destinare al turistico con conseguente impatto sui valori immobiliari. Nel medio-lungo periodo, la stabilità delle regole sarà fondamentale per evitare ondate speculative seguite da fasi di crisi, tipiche dei mercati sottoposti a regolamentazioni sfavorevoli o improvvise. La prudenza degli investitori potrebbe tradursi in uno spostamento verso settori considerati più sicuri, o nell’attesa di maggiori certezze normative nazionale.
La questione degli affitti brevi a Verona, inoltre, sottolinea l’urgenza di coordinare le politiche locali con gli altri livelli di governo: senza norme omogenee a livello nazionale, l’efficacia dei provvedimenti rischia di essere limitata, favorendo la frammentazione e la competizione tra città. Questo panorama è reso ancora più complesso dalla capacità delle grandi piattaforme di adattarsi rapidamente ai cambiamenti regolativi, spostando le proprie strategie in base alle opportunità e ai vincoli dettati dalle amministrazioni locali. Una regolamentazione disallineata, dunque, può produrre squilibri di mercato prima ancora che benefici sulla residenzialità.
Rimane infine il tema dell’accessibilità e della qualità dell’offerta ricettiva. Se da un lato il contenimento delle locazioni brevi in zone pregiate può preservare l’identità dei quartieri, dall’altro c’è il rischio di spostare il turismo verso altre aree urbane, modificando i flussi e la pressione su servizi e spazi pubblici. La sfida sarà garantire un equilibrio tra quantità e qualità dell’accoglienza, promuovendo soluzioni sostenibili, che incentivino la permanenza prolungata e il rispetto delle regole, e valorizzando le esperienze abitative che si integrano con il tessuto sociale, piuttosto che limitarle a un semplice ricambio di visitatori mordi e fuggi.
Alla luce di queste riflessioni, ciò che manca ancora è un grande piano cittadino che vada oltre la semplice interdizione normativa, capace di mettere in rete operatori, cittadini, enti locali e amministrazioni centrali per ridefinire il futuro del centro storico di Verona e dei suoi quartieri. Una visione integrata che non lasci indietro nessuna componente sociale, economica o professionale, e che restituisca senso e prospettiva alle scelte urbanistiche, a beneficio di chi vive, lavora e fa crescere ogni giorno la città.