Real Web e RockAgent: l’operazione che ha aperto il dibattito
Non è Immobiliare.it ad aver acquistato una rete di agenzie immobiliari, ma Real Web, la holding che detiene la partecipazione di controllo nel portale. Una distinzione societaria che assume un peso strategico nel dibattito sul futuro dell'intermediazione e sui confini tra piattaforme digitali e operatori attivi sul territorio.
La notizia ha suscitato interrogativi soprattutto per la posizione della holding acquirente, che possiede il 94% di Immobiliare.it. La presenza di uno stesso soggetto di controllo nel capitale di un importante portale e in quello di una rete di intermediazione rende infatti necessario chiarire la distinzione tra partecipazioni finanziarie, attività operative e strategie industriali.
È su questo terreno che si colloca l'intervista a Carlo Giordano, recentemente tornato alla presidenza del consiglio di amministrazione di Immobiliare.it, con Silvio Pagliani confermato amministratore delegato. La nomina, annunciata il 5 novembre 2026, assegna a Giordano un ruolo centrale nello sviluppo delle relazioni del gruppo con professionisti, associazioni di categoria e istituzioni.
Per gli agenti immobiliari, che utilizzano i portali per promuovere gli annunci e raggiungere potenziali acquirenti, comprendere se il proprio fornitore di servizi digitali intenda entrare direttamente nel mercato dell'intermediazione significa valutare un aspetto fondamentale del rapporto di fiducia commerciale.
Giordano risponde alle critiche: «Non l'ha comprata Immobiliare.it»
La risposta più netta arriva quando, nel corso dell'intervista, Paolo Leccese chiede direttamente a Giordano se Immobiliare.it voglia diventare un'agenzia immobiliare, dopo le notizie che hanno associato il nome del portale all'acquisizione di una rete di intermediari. Il presidente non nasconde il disagio provocato dalla domanda, ma riconosce che i professionisti del settore abbiano motivo di chiedere spiegazioni, infatti per Giordano, il problema nasce soprattutto da una narrazione che rischia di sovrapporre realtà societarie differenti.
«Io fossi un agente immobiliare chiederei, Carlo me la spieghi questa? Quindi la capisco», osserva, prima di affrontare il punto centrale della controversia.
La sua precisazione è esplicita:
"Innanzitutto l'operazione non l'ha fatta immobiliare.it ma un'altra società, un'altra legal entity, che è nostra capogruppo, Real Web, che fa un mestiere diverso da Immobiliare.it".
È questo il passaggio più rilevante dell'intervista, perché chiarisce il soggetto che ha effettivamente realizzato l'investimento e soprattutto la differenza tra il modello industriale del portale e quello finanziario della holding.
Giordano invita a non fermarsi ai titoli delle notizie e a leggere i documenti societari, sottolineando come bilanci e note integrative possano aiutare a comprendere la natura delle diverse attività. La distinzione non elimina automaticamente ogni interrogativo sulle conseguenze della partecipazione azionaria, ma impedisce di attribuire direttamente a Immobiliare.it un'operazione compiuta da una società giuridicamente distinta.
È un chiarimento importante in un mercato nel quale il rapporto tra portali e agenzie è spesso caratterizzato da collaborazione commerciale, ma anche da discussioni sui costi pubblicitari, sull'utilizzo dei dati e sulle prospettive future della distribuzione digitale degli annunci.
"Il 92% del nostro fatturato viene dagli agenti immobiliari"
A sostegno della propria posizione, Giordano richiama un elemento che considera decisivo: la composizione del fatturato di Immobiliare.it.
Secondo i dati illustrati dal presidente durante l'intervista, il portale genera circa 150 milioni di euro di ricavi, dei quali il 92% deriva dagli agenti immobiliari. Una percentuale che, se letta insieme alla storia e alla strategia dell'azienda, spiega perché il presidente consideri l'intermediazione professionale il fondamento stesso del modello economico della piattaforma.
"È evidente che il modello di business di Immobiliare.it si appoggia sull'agente immobiliare. È un dato di fatto", afferma Giordano, rivendicando un rapporto che non considera occasionale, ma strutturale.
Il ragionamento è essenzialmente industriale: se il principale cliente di Immobiliare.it è l'agenzia immobiliare, trasformare il portale in un concorrente diretto di quella stessa categoria comporterebbe una contraddizione con il modello attraverso il quale l'azienda ha costruito la propria crescita. Giordano insiste su questo aspetto, ricordando che l'attività della piattaforma è nata e si è sviluppata grazie alla fiducia concessa dalle agenzie, in un periodo nel quale la pubblicità immobiliare stava progressivamente passando dalla carta stampata a Internet.
"Chi ci ha dato fiducia sono stati gli agenti immobiliari", racconta il presidente, ricostruendo gli anni iniziali dell'impresa, quando le risorse finanziarie erano limitate e il mercato digitale ancora tutto da costruire. Un riconoscimento che assume particolare valore proprio nel momento in cui alcune notizie hanno alimentato il timore di una possibile trasformazione del portale in un operatore direttamente attivo nell'intermediazione. La difesa del rapporto con gli agenti non viene dunque presentata soltanto come una dichiarazione di principio, ma come una scelta coerente con gli interessi economici di lungo periodo dell'azienda.
Real Web è un investitore finanziario: due strategie e due mestieri differenti
Per spiegare la diversità tra le due realtà, Giordano richiama il portafoglio di investimenti di Real Web, che nel tempo ha partecipato a iniziative in diversi settori e mercati e nel corso dell'intervista cita, tra gli altri, Facile.it, Dottori.it, ProntoPro, Treatwell e Soundreef, utilizzandoli come esempi della varietà delle attività finanziarie riconducibili alla holding, nel presente o nel passato.
Si tratta di partecipazioni che non costituiscono necessariamente un'estensione dell'attività industriale di Immobiliare.it. La loro presenza nel portafoglio della capogruppo non significa, di per sé, che il portale abbia deciso di entrare nei rispettivi mercati.
"Dentro Real Web c'è una strategia che è diversa da quella che è Immobiliare.it", chiarisce Giordano.
La differenza, nella sua lettura, è quella tra chi costruisce e sviluppa un'impresa concentrandosi su un determinato prodotto e chi diversifica gli investimenti attraverso partecipazioni in società appartenenti anche a settori differenti.
Il presidente utilizza un'espressione particolarmente significativa per definire il proprio ruolo: socio industriale. La holding, invece, viene descritta attraverso la logica del socio finanziario. Due prospettive che possono convivere nella medesima struttura proprietaria, ma che non devono essere confuse quando si analizzano le strategie delle singole società.
Giordano precisa inoltre di non far parte della governance di Real Web e, interrogato sulle motivazioni che hanno portato all'acquisizione di RockAgent, rinvia direttamente alla holding.
"Qual è la strategia di Real Web? [...] Chiedetelo a Real Web. Ognuno ha il suo compito, io non sono dentro Real Web".
È un'affermazione che delimita anche il perimetro delle spiegazioni fornite nell'intervista: Giordano chiarisce la posizione di Immobiliare.it, ma non pretende di illustrare le ragioni finanziarie dell'investimento effettuato dalla controllante.
Non emerge, dunque, dall'intervista l'annuncio di una fusione industriale o di un'integrazione operativa tra Immobiliare.it e RockAgent. Il presidente rivendica invece la continuità della strategia del portale e la centralità del rapporto con le agenzie.
La strategia di Immobiliare.it: «Vincere con gli agenti immobiliari»
La dichiarazione che sintetizza meglio la posizione del presidente arriva verso la conclusione del confronto, quando Giordano distingue ancora una volta gli obiettivi della piattaforma dalle decisioni finanziarie della holding.
"Qual è la strategia di Immobiliare.it? È vincere con gli agenti immobiliari. Perché se perdo con loro, ho perso il mio fatturato. E non è un'opzione".
Per Giordano, il portale non ha interesse a sostituire i propri clienti professionali, ma a rafforzare la capacità di offrire loro servizi e strumenti tecnologici, sostenendo un modello fondato sulla collaborazione con gli intermediari. Si tratta di una posizione che vuole rispondere anche a una diffidenza presente da anni nel settore immobiliare, secondo la quale la crescente forza dei portali potrebbe condurre progressivamente alla disintermediazione e alla sostituzione delle agenzie.
Il presidente respinge questa interpretazione e richiama un cambiamento che considera particolarmente significativo: la tecnologia, a suo giudizio, non avrebbe indebolito il ruolo dell'agente immobiliare, ma contribuito a consolidarlo. A sostegno cita un confronto tra dati storici e rilevazioni realizzate insieme al sistema notarile: secondo i numeri riferiti in trasmissione, la quota delle compravendite intermediate professionalmente sarebbe passata dal 57% al 82% nell'arco di circa vent'anni.
Sono percentuali riportate da Giordano durante l'intervista, che richiederebbero l'esame delle rispettive basi statistiche per un confronto metodologicamente omogeneo. Il significato attribuito dal presidente a questi numeri è però chiaro: la digitalizzazione non deve necessariamente essere interpretata come un processo destinato a eliminare gli intermediari.
Al contrario, l'aumento delle informazioni disponibili, la complessità delle decisioni e la necessità di gestire interessi differenti possono accrescere il valore di un professionista capace di accompagnare le persone nelle operazioni immobiliari.
Carlo Giordano torna presidente: la continuità di un progetto nato vent'anni fa
La recente nomina di Carlo Giordano alla presidenza di Immobiliare.it segna il ritorno a una responsabilità diretta di uno dei protagonisti della fondazione del portale. L'assemblea dei soci ha confermato Silvio Pagliani amministratore delegato, valorizzando una continuità manageriale che richiama le origini dell'azienda e il rapporto con gli operatori professionali.
Durante l'intervista, Giordano ripercorre la nascita di Immobiliare.it nel 2005, descrivendo un'avventura imprenditoriale costruita senza il sostegno iniziale dei grandi fondi di investimento e caratterizzata da una crescita progressiva.
Il presidente rifiuta l'idea che il successo del portale possa essere attribuito a una sola persona o a una singola intuizione e ricorda il contributo dei soci Andrea Piccioni e Silvio Pagliani, ma soprattutto quello delle persone che hanno lavorato all'interno dell'organizzazione e degli agenti immobiliari che hanno creduto nel progetto.
Secondo Giordano, il vero punto di forza dell'azienda è stato proprio questo rapporto tra imprenditori, collaboratori e clienti, sviluppato attraverso un processo di miglioramento continuo, senza l'ossessione per obiettivi di fatturato considerati fini a sé stessi.
Il ritorno alla presidenza non coincide quindi, nella sua interpretazione, con la volontà di cambiare radicalmente direzione, l'obiettivo dichiarato rimane quello di rendere Immobiliare.it progressivamente migliore, adattando strumenti e tecnologie a un mercato che continua a trasformarsi.
Intelligenza artificiale e nuovi servizi: la tecnologia deve aiutare le agenzie
Un altro elemento significativo dell'intervista riguarda la trasformazione tecnologica del mercato e, in particolare, le applicazioni dell'intelligenza artificiale ai servizi immobiliari. Giordano descrive uno scenario nel quale i portali potranno evolversi da semplici aggregatori di annunci a piattaforme capaci di offrire strumenti sempre più sofisticati agli operatori professionali.
Tra i progetti illustrati figura lo sviluppo di una segreteria vocale basata sull'intelligenza artificiale, pensata per assistere le agenzie nella gestione delle richieste dei potenziali clienti. Il vantaggio di una soluzione realizzata da un portale, secondo Giordano, risiede nella possibilità di utilizzare un patrimonio informativo più ampio rispetto a quello normalmente disponibile a una singola agenzia.
Un assistente digitale potrebbe fornire informazioni sugli immobili, rispondere a domande relative al mercato e contribuire a qualificare le richieste, con l'obiettivo di favorire il contatto tra il consumatore e il professionista.
"Qual è l'obiettivo che tu vuoi dare a quella risposta? Portare la persona in agenzia", spiega Giordano, la tecnologia non come sostituto dell'agente immobiliare, ma come strumento per rafforzare la sua capacità di offrire servizi e costruire relazioni.
Il presidente riconosce comunque che l'intelligenza artificiale potrebbe modificare profondamente anche il funzionamento dei portali e le modalità attraverso le quali le persone cercano casa, la prospettiva di assistenti digitali capaci di effettuare ricerche autonome, confrontare offerte e individuare soluzioni abitative pone nuove sfide alle piattaforme tradizionali.
Ma, nella sua visione, rimane uno spazio decisivo per la collaborazione tra tecnologia e competenze umane, soprattutto quando si tratta di accompagnare le persone in una scelta economicamente ed emotivamente importante come l'acquisto di un'abitazione.
Il futuro degli agenti immobiliari e il valore della mediazione
La riflessione si allarga infine alla professione dell'agente immobiliare, che Giordano considera una delle attività nelle quali la componente relazionale continuerà a rappresentare un valore fondamentale. Il presidente sottolinea come acquirenti e venditori si presentino frequentemente alla trattativa con aspettative e interessi molto differenti.
Il proprietario può attribuire all'immobile un valore legato alla propria storia personale, ai ricordi e ai sacrifici familiari, mentre l'acquirente tende a ricercare le condizioni economiche più vantaggiose. È proprio nella capacità di trovare un equilibrio tra queste posizioni che Giordano individua la funzione più importante del mediatore.
Una competenza che non coincide soltanto con la conoscenza dei prezzi o degli strumenti tecnologici, ma richiede sensibilità, capacità negoziale, comprensione delle esigenze e gestione dei rapporti umani.
Per questo, parlando delle opportunità professionali delle nuove generazioni, Giordano esprime una valutazione favorevole sul futuro dell'agente immobiliare, pur riconoscendo la complessità di un mercato nel quale l'innovazione continuerà a cambiare le modalità operative.
La tecnologia potrà trasformare gli strumenti della professione, ma non necessariamente cancellare la necessità di una figura capace di mettere in relazione persone, interessi e aspettative.
Una precisazione che conta per tutto il mercato immobiliare
Giordano rivendica una scelta di campo: il futuro del portale continua a essere legato ai professionisti dell'intermediazione, ai quali intende offrire strumenti, visibilità e servizi per affrontare un mercato sempre più complesso.
Questo chiarimento non impedisce al settore di interrogarsi sulle implicazioni della presenza di un medesimo azionista di controllo in imprese che operano in segmenti differenti del mercato immobiliare. Su questi aspetti saranno gli eventuali sviluppi industriali, commerciali e societari a fornire ulteriori elementi di valutazione. Ma attribuire direttamente a Immobiliare.it l'acquisizione di RockAgent significherebbe confondere il soggetto che ha effettuato l'investimento con una delle società controllate.
È proprio questa la distinzione sulla quale Carlo Giordano ha voluto richiamare l'attenzione durante il confronto con Paolo Leccese ed Emiliano Cioffarelli su Casa Radio e la sua posizione conclusiva non lascia spazio a interpretazioni sulla strategia che intende perseguire alla guida del portale: Immobiliare.it vuole continuare a crescere insieme agli agenti immobiliari, non trasformarsi in un loro concorrente diretto.