La casa torna al centro della politica economica italiana e, per la prima volta dopo diversi anni caratterizzati da interventi frammentari, proroghe e continui cambiamenti normativi, la legge di Bilancio sembra delineare una strategia che riconosce alla proprietà immobiliare un ruolo determinante non soltanto nella tutela del risparmio delle famiglie, ma anche nello sviluppo economico, nella riqualificazione del patrimonio edilizio e nell'ampliamento dell'offerta abitativa.
È questa la valutazione che emerge dall'intervista rilasciata a Casa Radio da Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, intervenuto nel corso della trasmissione Bricks and Music, condotta da Paolo Leccese, poche ore prima dell'audizione parlamentare dedicata alla manovra economica per il 2027.
Un confronto che ha attraversato i principali nodi della politica abitativa italiana, dalla cedolare secca sugli immobili commerciali alle nuove agevolazioni per gli affitti a canone concordato, passando per l'IMU, gli incentivi alla riqualificazione edilizia, le garanzie per i proprietari e le prospettive di un Piano Casa capace di rispondere a una domanda abitativa sempre più complessa.
Il giudizio del presidente di Confedilizia è sostanzialmente positivo, pur accompagnato dalla consapevolezza che le misure attualmente previste rappresentano soltanto l'inizio di un percorso che dovrebbe proseguire ben oltre l'attuale legislatura.
«La direzione è quella giusta», afferma Spaziani Testa, spiegando come il Governo abbia finalmente riconosciuto che sostenere la proprietà immobiliare significa intervenire contemporaneamente su tre grandi questioni: sviluppo economico, accesso all'abitazione e riqualificazione degli edifici.
Tre misure per una nuova politica della casa
Il ragionamento del presidente di Confedilizia parte da una considerazione che l'associazione sostiene da tempo: non è possibile affrontare il problema della casa concentrandosi esclusivamente sugli strumenti di edilizia pubblica o introducendo nuove limitazioni alla proprietà privata, perché una parte importante della risposta alla domanda abitativa può arrivare proprio dalla disponibilità dei proprietari a immettere sul mercato immobili oggi inutilizzati.
Per ottenere questo risultato, tuttavia, occorre rendere economicamente conveniente la locazione, ridurre l'incertezza normativa e garantire maggiore sicurezza nei rapporti contrattuali.
In questa prospettiva, Spaziani Testa individua tre interventi particolarmente significativi contenuti nel disegno di legge di Bilancio: il ritorno della cedolare secca sugli affitti commerciali, la riduzione della tassazione sui nuovi contratti abitativi a canone concordato e la sostanziale conferma degli incentivi edilizi applicabili nel 2026.
Tre strumenti differenti, accomunati dall'obiettivo di stimolare investimenti privati e ampliare l'offerta immobiliare.
Non si tratta, secondo Confedilizia, di introdurre vantaggi fiscali fini a sé stessi, ma di riconoscere il ruolo che le scelte dei proprietari possono assumere nel funzionamento complessivo del mercato, considerando che una maggiore disponibilità di immobili potrebbe contribuire, almeno nei mercati nei quali l'offerta è insufficiente, ad attenuare la pressione sui canoni.
Cedolare secca commerciale: il ritorno di una misura attesa da anni
Uno dei passaggi più importanti della manovra riguarda gli immobili destinati alle attività commerciali, per i quali viene riproposto un regime di tassazione sostitutiva già sperimentato nel 2019 e successivamente non confermato per i nuovi contratti.
Il testo attualmente all'esame del Parlamento prevede la possibilità di applicare la cedolare secca ai contratti stipulati nel 2027 per immobili appartenenti alla categoria catastale C/1, con superficie non superiore a 200 metri quadrati, escluse le pertinenze, e con un'aliquota ordinaria del 21%, ridotta al 10% per gli immobili situati nei comuni capoluogo di città metropolitana.
Una novità che Spaziani Testa giudica positivamente, soprattutto perché consentirebbe di alleggerire il carico fiscale sui redditi derivanti dalle locazioni commerciali, oggi generalmente assoggettati alla tassazione ordinaria delle persone fisiche.
Il tema, tuttavia, è quello della durata del beneficio.
Nel 2019 la cedolare secca commerciale era stata introdotta soltanto per i contratti stipulati in quell'anno, senza che la possibilità venisse successivamente estesa ai nuovi rapporti contrattuali. Il risultato è stato un sistema nel quale immobili con caratteristiche analoghe potevano essere sottoposti a regimi fiscali differenti esclusivamente in funzione della data di sottoscrizione del contratto.
Nel corso dell'intervista, Paolo Leccese ha sollevato proprio questa questione, chiedendo se non fosse opportuno evitare il ripetersi di una situazione analoga e rendere immediatamente strutturale la misura.
Spaziani Testa ha riconosciuto la necessità di una stabilizzazione, pur invitando a considerare i vincoli di finanza pubblica.
L'estensione immediata ai contratti già esistenti comporterebbe infatti un costo considerevolmente maggiore, mentre l'obiettivo dichiarato del Governo è favorire nuove locazioni e riportare sul mercato immobili commerciali attualmente sfitti.
Per Confedilizia, dunque, il primo risultato è avere reintrodotto l'agevolazione, ma la richiesta politica sarà quella di confermarla anche per i contratti stipulati negli anni successivi.
Negozi, magazzini e laboratori: il problema delle categorie catastali
Accanto alla durata della misura, emerge un'altra questione particolarmente rilevante per il commercio di prossimità: la limitazione della cedolare secca alla categoria catastale C/1.
La realtà commerciale italiana è infatti caratterizzata da attività che utilizzano più unità immobiliari, spesso catastalmente distinte ma funzionalmente collegate.
Un negozio può avere un retrobottega, un deposito, un laboratorio o uno spazio accessorio indispensabile allo svolgimento dell'attività, e non sempre queste superfici appartengono alla stessa categoria catastale.
È proprio su questo aspetto che si concentra una delle richieste di Confedilizia.
Spaziani Testa propone di valutare l'estensione dell'agevolazione anche ai locali C/3, frequentemente destinati a laboratori artigianali o spazi connessi alle attività commerciali, e di considerare con maggiore attenzione la soglia dimensionale dei 200 metri quadrati.
Una superficie superiore a questo limite, osserva il presidente, non identifica necessariamente un'attività di grandi dimensioni o particolarmente redditizia, perché in alcuni settori commerciali le esigenze di esposizione, lavorazione o deposito richiedono naturalmente spazi più ampi.
La questione assume un'importanza particolare per quelle piccole imprese che rappresentano una componente essenziale del tessuto economico urbano e che, negli ultimi anni, hanno dovuto confrontarsi con l'aumento dei costi di gestione, la trasformazione dei consumi e la progressiva riduzione della presenza commerciale in numerose aree cittadine.
Il disegno di legge già contempla le pertinenze locate congiuntamente all'immobile C/1, ma rimane aperto il tema delle unità funzionalmente collegate che non possono essere ricondotte con certezza a questa disciplina.
Per Confedilizia, una maggiore flessibilità contribuirebbe a rendere la misura coerente con le effettive esigenze delle attività economiche.
Affitti abitativi, cedolare secca al 5% e all'1%: la sfida è aumentare l'offerta
La seconda grande novità della manovra riguarda il mercato delle locazioni residenziali e, in particolare, i contratti a canone concordato, considerati uno degli strumenti più importanti per favorire l'accesso alla casa a condizioni economiche inferiori rispetto a quelle del mercato libero.
Il disegno di legge prevede, per i contratti stipulati nel 2027, una riduzione dell'aliquota della cedolare secca dal 10% al 5%, con un ulteriore abbattimento all'1% qualora il conduttore abbia meno di 36 anni al momento della stipula. Il beneficio è previsto sui canoni dovuti nel periodo dal 2027 al 2031, nei termini stabiliti dalla proposta normativa.
Una misura che potrebbe diventare particolarmente significativa per i proprietari chiamati a scegliere tra affitto tradizionale, locazione breve o mantenimento dell'immobile inutilizzato.
Anche in questo caso, tuttavia, emerge la questione dei contratti già in essere.
Durante l'intervista, Leccese ha evidenziato il rischio di creare una disparità tra proprietari che hanno già scelto il canone concordato e coloro che stipuleranno un nuovo contratto nel 2027, pur contribuendo entrambi a offrire abitazioni a condizioni agevolate.
Spaziani Testa riconosce la fondatezza del problema, ma ritiene difficilmente praticabile un'estensione generalizzata del beneficio, soprattutto per ragioni di copertura finanziaria.
La finalità della misura, spiega, è infatti incrementare l'offerta, incentivando l'ingresso nel mercato delle locazioni di abitazioni oggi non disponibili oppure destinate a forme di utilizzo differenti.
La riduzione fiscale deve quindi essere interpretata come uno strumento di politica abitativa, orientato a determinare nuove scelte economiche e non soltanto a ridurre la tassazione dei rapporti già esistenti.
La richiesta di Confedilizia: canone concordato agevolato in tutta Italia
Se l'estensione delle nuove aliquote ai contratti esistenti appare difficile, il presidente di Confedilizia individua invece una modifica che ritiene maggiormente realistica e strategicamente importante: estendere a tutti i comuni italiani la possibilità di beneficiare della cedolare secca agevolata sui canoni concordati.
Attualmente, infatti, l'applicazione dell'aliquota ridotta è collegata a specifiche condizioni territoriali, con particolare riferimento ai comuni caratterizzati da tensione abitativa e ad altre fattispecie individuate dalla normativa.
Un sistema che secondo Confedilizia produce complessità e differenze territoriali non sempre coerenti con l'evoluzione della domanda abitativa.
L'estensione nazionale permetterebbe invece di semplificare il quadro fiscale e favorire la diffusione delle locazioni concordate anche nei centri di minori dimensioni, contribuendo potenzialmente a redistribuire una parte della domanda residenziale oggi concentrata nelle grandi città.
Il tema assume una particolare rilevanza considerando come le trasformazioni del lavoro, la diffusione delle attività da remoto e i nuovi modelli familiari abbiano progressivamente modificato le esigenze abitative, rendendo interessante anche il patrimonio immobiliare situato nei territori esterni ai principali poli metropolitani.
IMU, il peso della patrimoniale e la proposta di aumentare lo sconto
Tra le questioni affrontate nell'intervista trova spazio anche l'IMU, considerata da Confedilizia uno degli elementi che incidono maggiormente sulla redditività effettiva degli investimenti immobiliari.
Il presidente ricorda che il proprietario di un immobile destinato alla locazione deve sostenere non soltanto la tassazione sul reddito, ma anche le spese di manutenzione, gli oneri condominiali di competenza, i rischi connessi al rapporto locativo e un'imposta patrimoniale dovuta indipendentemente dalla capacità dell'immobile di produrre reddito.
Per gli immobili concessi in locazione a canone concordato è già prevista una riduzione nazionale del 25% dell'IMU determinata secondo le regole applicabili, ma Confedilizia ritiene che si potrebbe intervenire ulteriormente.
L'ipotesi indicata da Spaziani Testa è portare lo sconto al 50%, o eventualmente prevedere riduzioni ancora più significative.
L'obiettivo sarebbe rendere maggiormente conveniente l'utilizzo dell'immobile nel mercato della locazione residenziale, compensando almeno in parte la scelta del proprietario di applicare un canone inferiore a quello di mercato.
Ma la riflessione va oltre il solo settore degli affitti.
Esiste infatti, sottolinea il presidente, un patrimonio immobiliare costituito da abitazioni ereditate, edifici localizzati in aree marginali o immobili situati in territori nei quali il mercato è sostanzialmente assente.
In questi casi, l'IMU può diventare un costo particolarmente gravoso, perché colpisce beni che non producono reddito e che, in alcune circostanze, risultano difficilmente vendibili o utilizzabili.
Una questione che introduce un tema più ampio: il rapporto tra valore patrimoniale teorico e reale capacità economica del proprietario.
Bonus edilizi, basta proroghe annuali: serve una programmazione decennale
Uno dei passaggi più significativi dell'intervista riguarda gli incentivi per la riqualificazione edilizia, un settore nel quale l'incertezza normativa ha rappresentato negli anni un ostacolo importante per famiglie, condomìni e imprese.
La manovra prevede il mantenimento, anche nel 2027, delle detrazioni al 50% per gli interventi agevolabili sull'abitazione principale sostenuti dai soggetti aventi i requisiti previsti e al 36% negli altri casi.
Un'impostazione che Confedilizia considera positiva rispetto alla prospettiva di una riduzione delle aliquote, ma che non risolve il problema delle continue proroghe.
Spaziani Testa evidenzia soprattutto le conseguenze che questa incertezza produce nei condomìni, dove l'approvazione degli interventi richiede tempi frequentemente incompatibili con una programmazione limitata a pochi mesi.
Quando non esiste la certezza che il beneficio fiscale sarà disponibile anche nell'anno successivo, molti proprietari preferiscono rinviare la decisione, mentre le imprese non possono organizzare con sufficiente continuità investimenti, personale e forniture.
Da qui la richiesta di una riforma complessiva del sistema, con un orizzonte temporale che potrebbe arrivare a dieci anni.
Non una semplice conferma degli strumenti esistenti, ma una revisione capace di individuare gli incentivi realmente efficaci, eliminare quelli meno utili e destinare le risorse disponibili agli interventi con maggiori ricadute sulla qualità e sulla conservazione del patrimonio edilizio.
Confedilizia chiede inoltre di riconsiderare la differenza tra le agevolazioni riconosciute all'abitazione principale e quelle previste per gli altri immobili.
Una distinzione che, secondo Spaziani Testa, rischia di penalizzare soprattutto le abitazioni ereditate o collocate in territori meno dinamici, dove la possibilità di sostenere economicamente interventi importanti dipende in misura considerevole proprio dal livello dell'incentivo fiscale.
Piano Casa e garanzie sugli affitti: la politica deve trovare un terreno comune
Nella parte conclusiva dell'intervista, il confronto si sposta sul rapporto tra maggioranza e opposizione e sulla possibilità di costruire una politica abitativa meno condizionata dalle contrapposizioni ideologiche.
Per Spaziani Testa, la casa dovrebbe rappresentare uno dei terreni sui quali ricercare maggiormente una convergenza parlamentare, perché le esigenze fondamentali delle famiglie e dei territori non cambiano in funzione dell'appartenenza politica.
Il presidente richiama il Piano Casa e il recupero degli alloggi pubblici inutilizzati, osservando come la necessità di riportare sul mercato abitazioni oggi vuote sia riconosciuta, pur con differenti proposte operative, da esponenti di diversi schieramenti.
Ma uno dei temi sui quali Confedilizia ritiene possibile una maggiore condivisione riguarda gli strumenti di sostegno agli inquilini.
Accanto alle agevolazioni fiscali per i proprietari, l'associazione propone di valutare l'introduzione di un fondo pubblico di garanzia per le locazioni, sul modello delle garanzie già utilizzate per favorire l'accesso all'acquisto della prima casa.
Uno strumento che potrebbe intervenire nelle situazioni in cui l'inquilino attraversa temporanee difficoltà economiche, riducendo contemporaneamente il rischio per il proprietario e la possibilità che una crisi familiare si trasformi in una perdita dell'abitazione.
È un'impostazione che cerca di superare la tradizionale contrapposizione tra interessi dei locatori e diritti dei conduttori, riconoscendo che un mercato delle locazioni più ampio e stabile richiede protezioni e condizioni di fiducia per entrambe le parti.
La stessa esigenza di fiducia è alla base dell'apprezzamento espresso da Confedilizia per il disegno di legge in discussione al Senato sulle procedure di rilascio degli immobili, considerato un intervento potenzialmente utile per ridurre l'incertezza legata ai tempi di restituzione degli alloggi.
Dall'Italia all'Europa, la preoccupazione per le nuove restrizioni
Se il giudizio sulla manovra italiana è favorevole, molto diversa è la valutazione di Confedilizia nei confronti di alcune iniziative europee in materia abitativa.
Spaziani Testa richiama la proposta di regolamento europeo sugli alloggi a prezzi accessibili, contestandone l'impostazione orientata, secondo l'associazione, a consentire nuove limitazioni sull'acquisto, sull'utilizzo e sulla locazione degli immobili.
Il presidente annuncia anche un appuntamento a Bruxelles, organizzato per discutere il provvedimento con rappresentanti delle istituzioni e delle forze politiche, nella convinzione che il dibattito europeo rappresenti ormai uno dei principali luoghi nei quali si definiranno le future politiche dell'abitare.
Il contrasto, nella lettura di Confedilizia, è tra una strategia fondata sugli incentivi, sulla fiducia e sulla disponibilità dei proprietari a investire nel patrimonio immobiliare e un'impostazione maggiormente orientata ai vincoli e alle restrizioni.
Due visioni che, inevitabilmente, producono conseguenze differenti sulle decisioni di investimento e sulle modalità di utilizzo degli immobili.
Una politica abitativa che guardi oltre la prossima legge di Bilancio
Il messaggio che emerge dall'intervista a Giorgio Spaziani Testa è che la manovra 2027 rappresenta, nella valutazione di Confedilizia, un cambio di impostazione importante, ma ancora insufficiente per considerare risolti i problemi strutturali del mercato immobiliare italiano.
Il ritorno della cedolare secca commerciale, la riduzione fiscale sui nuovi contratti a canone concordato e il mantenimento degli incentivi edilizi costituiscono segnali giudicati positivamente, ma la loro efficacia dipenderà dalla capacità del Parlamento e dei futuri governi di trasformare interventi temporanei in una politica stabile.
Resta inoltre fondamentale comprendere se gli incentivi riusciranno effettivamente ad aumentare il numero degli immobili disponibili, a favorire canoni sostenibili e a stimolare gli investimenti di riqualificazione, senza trascurare il ruolo dell'edilizia pubblica e delle misure direttamente rivolte alle famiglie in difficoltà.
In questa prospettiva, la questione abitativa non può essere ridotta a una contrapposizione tra proprietari e inquilini, né affrontata attraverso strumenti esclusivamente fiscali o esclusivamente assistenziali.
Occorre piuttosto costruire un sistema nel quale sicurezza giuridica, sostenibilità economica, tutela della proprietà e accessibilità dell'abitare siano parti di una stessa strategia.
È su questo terreno che si misurerà il risultato delle scelte contenute nella prossima legge di Bilancio, perché il vero cambiamento non sarà determinato soltanto dalla riduzione di una singola aliquota, ma dalla capacità di restituire continuità e fiducia a un settore che rappresenta una componente centrale del patrimonio delle famiglie italiane e dell'economia nazionale.
E proprio questa sembra essere la sfida indicata dal presidente di Confedilizia: passare da una politica della casa costruita attraverso interventi episodici a una politica dell'abitare capace di accompagnare le trasformazioni economiche e sociali del Paese nel lungo periodo.